空き家を売却するときに考える税金の話
空き家（不動産）を売却すると、譲渡所得に課税されます。
譲渡所得
不動産を売却して利益が発生する場合には、譲渡所得に対して課税されます。
譲渡所得＝収入金額ー（取得費＋譲渡費用）
取得費例：買ったときの代金・仲介手数料・改良費など
譲渡費用例：売る時の仲介手数料、解体費用など
税率
〇 短期譲渡所得の場合・・・３９％
〇 長期譲渡所得の場合・・・２０％
※所有期間の計算は、相続人の所有期間も含みます。
（例）お父様（所有期間１０年）の土地建物を相続して、相続した息子さんがすぐに売却。譲渡所得が１０００万円だった場合
⇒ 税金２００万円
（思っているよりも、かなり大きい・・・。）
相続した不動産の処分を考えるなら・・・
必ず、２つの譲渡所得の「特別控除」が使えないかを考えてみましょう。
「特別控除」とは何か？
ある一定の要件に当てはまる場合には、この金額だけ譲渡所得から差し引くことが出来る金額
のことです。
ここでは、
〇 被相続人の居住用財産（空き家）に係る
譲渡所得の特別控除の特例（控除額３０００万円）
〇 低未利用土地等を譲渡した場合の
長期譲渡所得の特別控除（控除額１００万円）
をご紹介します。
被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例
相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
端的に言えば、６００万円の税金がかからなくなります。
要件が色々あります。
・昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること。
・相続開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
などなど
特に注意が必要なのが、
相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
という期間制限があります。
お話を頂いた段階では、もう期間が過ぎ去ってしまっており、使えないケースが多々あります。
早い段階でのご相談をお勧めします。
低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除
個人が、令和2年7月1日から令和4年12月31日までの間において、都市計画区域内にある一定の低未利用土地等を500万円以下で売った場合には、その年の低未利用土地等の譲渡に係る譲渡所得の金額から100万円を控除することができます。その譲渡所得の金額が100万円に満たない場合には、その譲渡所得の金額が控除額になります。
例としては、昔から所有している実家（空き家）や空き地、耕作していない農地などを５００万円以下で売買したときなどに使えます。
古くから所有している家や土地の取得費については、わからないケースが多く、かなり利用が出来そうです。
これも
〇売った土地等が、都市計画区域内にある低未利用土地等である。
〇市町村の低未利用土地等確認書の交付を受ける必要がある
などの要件があります。
お気軽にご相談頂ければ幸いです。